本周三大要闻
Eby 刚提议对未售 condo 征税。开发商公开反弹。
Premier David Eby 提出，对已完工且空置满一年的 condo 单位征收 2 percent 税，之后每年再增加 1 percent。目标直指持有未售库存的开发商。UDI 和 BILD 在数小时内猛烈反击，称这项政策是在供应危机中惩罚住房供应。
时机并非偶然。Eby 在定于 10 月 24 日举行的提前选举中途抛出这项税。消息公布后，NDP 支持率下跌 12 points。BC Conservatives 现在领先 8 points。住房一下成了竞选议题。
如果它通过，每个手里压着已完工但未售高楼的开发商，都会有一个新的倒计时在追着他们。如果它随选举一同夭折，就会变成未来每个 NDP 政纲都被追问的 ghost policy。
West Van 超过 $4M 的房源现在有 2.3 年供应。
Sotheby’s 刚发布 West Van 豪宅数据。截至 9 月 1 日，共有 195 个住宅物业挂牌价超过 $4M 加元。按当前吸收速度，这相当于 2.3 年库存。
同比来看，超过 $4M 加元的 sales 下降 25 percent。2025 年前 8 个月，76 个豪宅物业售出；2026 年同一窗口，只有 57 个。每七宗豪宅销售中就有一宗完全在 off market 发生，这意味着可见的痛感被低估了。
Managing broker Kevin O’Toole 直言：卖家需要在定价、条件与时间表上现实，才能吸引合格买家。用 West Van 的话说，就是降价要来了。
Presale 市场刚刚崩断。8 月只有两个项目 launch。
MLA Canada 追踪了 8 月 Lower Mainland presale 市场，发现 2 个项目 launch，合计 76 个单位。这不是淡月，这是系统失灵。过去十年里，正常的 8 月通常是 10 到 20 个 launch。
同一故事的另一面是 receivership：Maskeen 的 Langley 高楼从 National Bank receivership 以 $6.4 million 加元售出。Maskeen 的 Surrey Victory 项目也从 MCAP receivership 售出。开发商血洗仍在继续。
Presale 是所有未来 condo 获得融资的地方。如果没人 launch，lenders 又在收回项目，pipeline 就会收缩。这也解释了为什么省政府想对 completed inventory 征税：他们看到同一个信号，并试图把剩余库存逼进市场。
投资者计分板 Investor’s Scoreboard
Downtown Vancouver 一位卖家降了 $170,000 加元，却仍在等买家。
前文提到 West Van 有 2.3 年超过 $4M 加元的库存，downtown Vancouver 则在另一个价位上演同一故事的版本。West End 的 921 Thurlow Street #302，2025 年 3 月以 $599,900 加元挂牌。随后降到 $450,000 加元，本月再降到 $429,900 加元。上市 18 个月，比原始要价低 28 percent，仍无人接盘。
这是一套 1 bed、1 bath、600 sqft 的 condo，位于 Thurlow 与 Barclay 附近、1988 年建成的楼里，单价 $717 加元每平方英尺。带 balcony，一个 underground parking stall。
按 20% down、当前最佳 insured 5 year fixed 4.22% 计算，all-in 每月持有成本为 $2,434 加元（mortgage $1,850 加元 + strata $433 加元 + tax $151 加元）。OfferRent® 估算租金为 $3,290 加元。扣除约 $666 加元的 principal paydown 后，真实每月成本为 $1,768 加元，留下 +$1,522 加元的 effective cash flow，另加 $666 加元的 equity build。Cash-on-cash 约 21.2%，gross yield 9.2%。
这比过去十年里 West End 普通投资者在任何时点会算出的数字都更宽。这就是 18 个月降价对 yield math 造成的结果。不变的是：一套 600 sqft 的 one bed，位于 downtown Vancouver 最密集的租赁市场，离 Robson 一个街区，离 English Bay 三个街区，而这样的 yield math 过去需要 Fraser Valley 的 postal code 才能看到。
本周法拍屋 Hot Foreclosure
Surrey 一套 7 卧室独立屋，每平方英尺 $376 加元。
15077 86b Avenue, Surrey（Bear Creek Green Timbers），$1,115,370 加元。一套 7 bed、4 bath、2,966 sqft 的家庭住宅。
再算一遍：2,966 平方英尺、7 间卧室、4 间浴室，位于 central Surrey 一条安静街道，背靠 Green Timbers Urban Forest，每平方英尺 $376 加元。
这不是 Whalley 的高楼单位，也不是 laneway。这是一套正经的 detached family home，却卖 townhouse 价格。Bear Creek Green Timbers 是适合家庭的 Surrey。school catchment territory，后面是 forest，cul de sac 安静。这是那种买家为了空间而不是 cash flow 硬撑的片区。
与 Palmerston Dundarave 和 Otter District Langley 是同一个故事。rate renewal 为 4.22 percent，而不是 1.94 percent，而这套房没人愿意按昨天的价格买单。前文提到的 West Van 豪宅 2.3 年供应，是同一个故事换了 postal code。forced sellers 正一路向内陆推进。