本周三大要闻
Metro Vancouver 公寓市场 9 月骤然失速，其他板块都扛住了
GVR 的 9 月数据上周出炉。Apartment 成交同比下滑 18.6%，detached 成交反而上涨 4.2%，attached 成交上涨 0.6%。这轮萎缩几乎全部集中在 condo 板块。总成交量为 1,717 套，同比下跌 8.4%，比 10 年季节性平均水平低 25%。Apartment 的 benchmark price 目前为 $682,500 加元，同比下跌 6.2%。Sales-to-active ratio 落到 10.9%，低于 GVR 认为会带来持续价格下行压力的 12% 下限。
GVR 首席经济学家 Andrew Lis 把话说得很直白：疲软「contained to the sizeable apartment segment」，而这部分剩下的市场是由 end users 而非投资者在推动。
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固定利率上周跳升 25bps，浮动利率下跌 15bps
全国最佳 insured 5-year fixed 利率在 10 月 7 日升至 4.34%，7 天内上涨 25 个基点，过去一个月累计上涨 30bps。最佳 insured 5-year variable 则降至 3.25%，一周下跌 15bps。Fixed 与 variable 之间的 spread 就此拉大到 109bps，上一次有这么宽还是 2022 到 2023 年的加息周期。
这意味着什么：债券市场和 Bank of Canada 在讲两个完全不同的故事。每一位 2026 年面临 renewal 或 refinance 的读者，算法都在这一刻被改写。如果你一直在等时机去 lock，那么在 fixed 这一边你等得太久了；如果你在犹豫要不要选 variable，这一周它变便宜了。
Vancouver Island 正式转为买方市场
VIREB 的 CEO Jason Yochim 上周公开表态。2026 年 9 月数据出炉，转向已经正式确立：townhouse 成交同比下滑 36%，condo 成交下滑 7%，single-family 成交下滑 8%。Active listings 增加 4%，达到 4,457 套。
Benchmark price 也随之转向。Single-family 下跌 1% 至 $777,300 加元，apartment 下跌 4% 至 $401,700 加元。回撤在首府之外最明显：Comox Valley 9 月成交 37 套，同比减少 37.3%；Campbell River 成交 26 套，减少 21.2%。
这是本轮周期里，BC 省第一个被本地区 board 的 CEO 正式宣布进入买方市场的区域。此前在 West Van 以及 Metro 的 apartment 板块观察到的这轮回调，现在已经跨过海峡。
投资者计分板 Investor’s Scoreboard
利率分化，账也跟着分化。 Fixed 利率上周升至 4.34%，variable 则降至 3.25%。锁定哪一种产品，和买哪一套房一样重要。
204 at 1526 George Street in White Rock，叫价 $349,000 加元。一套 2 bed、2 bath、856 sqft 的 condo，折合 $408 per square foot。OfferValue® 对该单位的估值为 $367,000 加元，卖家叫价比模型低 $18,000。这个地址在 2022 年曾以 $499,000 挂牌，最终未能售出而终止；9 月重新挂牌的数字，比那个价格低 30%。卖家已经放弃 2022 年的定价。
按 20% 首付、以眼下最佳的 insured 5 year fixed 4.34% 计算，all-in 每月持有成本为 $2,416（mortgage $1,520 + strata $675 + tax $221）。OfferRent® 估算租金为 $2,800。扣除约 $533 的本金摊还后，实际每月成本为 $1,883，留下 +$917 的有效 cash flow，外加 $533 的权益积累。Cash-on-cash 约 15.8%，gross yield 9.6%。
按眼下最佳的 insured 5 year variable 3.25% 计算，同一单位 all-in 每月成本为 $2,253（mortgage $1,357 + strata $675 + tax $221）。扣除约 $619 的本金摊还后，实际每月成本为 $1,634，留下 +$1,166 的有效 cash flow，外加 $619 的权益积累。Cash-on-cash 约 20.0%。
选哪种产品，现金回报相差超过 4 个百分点——这就是 109bps 的 spread 对投资者算式的影响。不变的是：一套 2 bed 2 bath、叫价低于 OfferValue $18,000、位于 White Rock 海滩租赁市场的单位，无论按揭怎么选，收益率都成立。
本周法拍屋 Hot Foreclosure
Condo 回调，已经打到 Coal Harbour。
1904 at 1616 Bayshore Drive, Vancouver (Coal Harbour)，叫价 $1,349,000 加元。一套 2 bed、2 bath、1,258 sqft 的 condo，折合 $1,072 per square foot。
前文提到的数据已经说明，Metro Vancouver 这轮回调主要落在 apartment 板块：成交同比下滑 18.6%，benchmark 同比下跌 6.2%。而本周的法拍屋名单上，出现了同一个故事的顶级版本。
Bayshore Drive 沿 seawall 展开，夹在 Stanley Park 和 Westin 之间。这里的楼盘大多由投资者持有、租客居住，是在 2016 到 2021 年那波行情中买入的——那时候 Coal Harbour 的每一平方英尺都像是刀枪不入。这套房在 19 楼，两卧两卫，一侧看水，一侧看 Stanley Park。
$1,072 per sqft 仍然是 Coal Harbour 的价格，只是不再是 2021 年 Coal Harbour 的价格。如果你在那段窗口期告诉任何一位投资者，这套单位三年后会以这个数字挂牌，你会被从 strata meeting 上笑出去。
持续了一整月的 condo 回调，如今已经抵达市场的顶端。