本周三大要闻
West Van 市长试图转售 23 套折价 Westbank 公寓，贷款方拒绝
据报道，West Van 市长 Mark Sager 试图买下 Westbank 位于 Horseshoe Bay 的 Sanctuary 项目中 23 套已完工、未售出的 condo，意图 flip 它们。交易失败，因为 Westbank 无法 discharge 由 QuadReal 持有的 mortgage，而 QuadReal 拒绝吸收 Westbank 已同意的折价价格所带来的损失。
Sager 起诉了。在诉讼中，QuadReal “stated plainly that they would not discharge the mortgage.” Sager 现在说，他是为朋友行事，并非真正的买家。诉讼于 2月提交，但本周因一篇 《环球邮报》调查 浮出水面。
时机很尖锐：West Van 正处于市长选举中，挑战者 LaPointe 已经质问，为何现任市长表现得像一名 real estate agent。三条线索在这则新闻里交汇：未售 condo 库存、开发商承压，以及 West Van 的 leverage unwind。
BC 省 9月房屋销量下跌 9 percent，归因于加息猜测
今天由 Canadian Press 和 CTV News 发布：BC 省级房屋销量在 9月下跌 9 percent。该省房地产 board 将下跌归因于 interest rate hike 猜测压制买家活动。
这已是连续第二个月销量低于去年同期，也是本轮周期中第一次有 BC board 把加息猜测、而非降息猜测，指为市场拖累。债券市场和按揭市场开始公开彼此意见不合。
这自然接续前文开篇提到的趋势：Metro 的公寓板块坍塌，fixed rates 一周内上升 25bps，而 variable 下降 15。9月只是把省级数字放上去。
Vancouver 办公室建设处于 15 年低点，vacancy rate 达 11.8 percent
本周 Cushman and Wakefield 数据：Vancouver 新办公室建设量已降至 15 年来最低，办公室 vacancy rate 升至 11.8 percent，为 early 2000s 以来最高。
这是大多数人没有在看的结构性转变。过去三年，住宅一直是全部话题。办公室市场一边悄悄把租户流失到 hybrid work，一边看着新增供应同时枯竭。
为何这对住宅读者重要： 商业办公室改造成公寓，自疫情以来首次被认真摆上桌面。楼还在，租户没了。数学终于迫使大家展开讨论。
投资者计分板 Investor’s Scoreboard
一套 3 Bed 2 Bath 刚进入 Investor Board，yield 8.7%。#307，位于 Whalley, Surrey 的 13475 96th Avenue，$449,900 加元。一套 3 bed、2 bath、1,113 sqft 的 condo，每平方英尺 $404 加元。OfferValue® 估计该单位为 $462,000 加元。要价较模型低 $12,100 加元，并较 2025 BC Assessment 的 $589,000 加元低约 24 percent。
在 20% down、今天最佳 insured 5 year fixed 4.34% 下，all-in 每月 carry 为 $2,607 加元（mortgage $1,960 + strata $446 + tax $201）。OfferRent® 估计租金为 $3,260 加元。在约 $683 加元的 principal paydown 后，实际每月成本为 $1,924 加元，留下 +$1,336 加元的 effective cash flow，外加 $683 加元的 equity build。Cash-on-cash 约 17.8%，gross yield 8.7%。
在今天最佳 insured 5 year variable 3.25% 下，同一单位 all-in 每月成本 $2,397 加元（mortgage $1,750 + strata $446 + tax $201）。在约 $792 加元的 principal paydown 后，实际每月成本为 $1,605 加元，留下 +$1,655 加元的 effective cash flow，外加 $792 加元的 equity build。Cash-on-cash 约 22.1%。
这是该 Investor’s Scoreboard 首次选中的三房 pick。1,113 sqft 是家庭租赁，不是 1 bed 投资者 flip。BC 9月房屋销量下跌 9 percent。家庭租赁需求没有。
本周法拍屋 Hot Foreclosure
Vancouver Westside 一栋 7 Bedroom House，每平方英尺 $758 加元。1505 W 62nd Avenue, Vancouver (South Granville)，$2,499,900 加元。一栋 7 bed、6 bath、3,297 sqft 的 Vancouver Westside detached，每平方英尺 $758 加元。
本周六和周日 2 to 4pm 开放看房。自己走一走院子。
前文提到，Metro 的 detached 板块保持坚挺，而公寓板块坍塌。9月 detached sales 实际同比上升 4.2 percent。这个板块原本被认为是最不会裂开的。
然后这个 listing 出现了。South Granville，Vancouver proper，3,297 sqft 的 detached house，正依据 court order 出售。$758 per sqft，一栋 seven bedroom family home，距 Granville Street 三个 blocks。
本周法拍屋板块说明什么： 即使是保持坚挺的板块，也不是对所有人都撑得住。