本周三大要闻
BC 变天：Conservatives 赢得多数，Eby 辞职
10月24日（周六），CTV 预测 Conservatives 赢得多数，到晚上9点，临时党领 Lorne Doerkson 宣布胜利，其政党在 93 个选区中的 62 个领先或获胜。John Rustad 没有参选。David Eby 承认败选，以微弱优势保住了自己的 Vancouver-Point Grey 席位，并在败选演讲中宣布辞去 NDP 党领职务：“I accept full responsibility for that outcome.”
BC 的九年 NDP 执政刚刚结束。住房从选民最关心议题的第一位降到第二位，排在经济之后。总理 Mark Carney 已祝贺 Doerkson，并表示期待共同合作“get more homes built”。
市场影响： 现行所有住房政策现在都在 review 之中。speculation and vacancy tax、empty homes tax、property transfer tax、foreign buyer rules。Conservatives 以不加新税和削减 red tape 为竞选主张。问题不是政策方向是否改变，而是改变有多快。
BoC 加息至 2.50 Percent，2023 年以来首次加息
今天，Bank of Canada 将 overnight rate 上调 25bps，从 2.25 上调至 2.50 percent。这是 2023 年 7 月以来首次加息。连续七次决议按兵不动的 hold streak 就此结束。Prime 明天上调。
理由：Q2 GDP 年化增长 3.3 percent。CPI 自 4 月以来一直卡在 3 percent 左右，预计到年底达到 3.5。MPR 预测住房活动将保持“relatively weak”。Governor 表示进一步收紧仍在桌面上。下一次决议在 12月9日。
市场影响： Variable rate holders 的还款将在数日内 reset。HELOC 余额变得更贵。Fixed rates 已处于 4.34 percent 的高位，未必会与 policy rate 一一同步变动，但债券市场反应将定下基调。对每一位在 2.25 prime 下 pre-approved 的买家来说，qualification math 刚刚变得更紧。
未售出 Condo Tax 刚刚终结
Eby 对已完工但未售出 condo inventory 征收的 2 percent tax，随 NDP 政府一起终结；这项政策曾点燃选战，并在上周 Angus Reid poll 中获得 30 percent 选民支持。Doerkson 的 Conservatives 明确承诺不加新税。speculation and vacancy tax 的扩展也已终结。Metro 的 empty homes framework 将接受 review。
市场影响： 持有已完工但未售出高楼的开发商（该板块同比下跌 18.6 percent）刚刚获得缓刑。Eby 试图给他们上的倒计时已经消失。预计 Metro apartment benchmark（截至 September 为 $682,500）将停止下跌，因为开发商在没有税务压力迫使清货的情况下重新设定 list prices。需求侧，PTT exemptions 和 foreign buyer rules 是下一批接受 review 的政策。
投资者计分板 Investor’s Scoreboard
108 230 Mowat Street, New Westminster (Uptown NW, San Sebastian)。$479,000。2 bed，1 bath，860 sqft，2026 renovation complete。Open house Sunday Nov 1。OfferValue® $524,000。Asking $45,000 under model。
Bank of Canada 今天加息，从 2.25 上调至 2.50 percent。Prime 明天上调。20 percent down 的 Metro trade 刚刚终结。
在 4.34 percent、30 percent down、25 year amortization 下的计算：$143,700 down，$1,827 P and I，$586 strata，$194 tax。All in carry $2,607。OfferRent® $2,490。Cash flow 为每月负 $117。Year one principal paydown $7,634。Net equity built $6,230。Cash on cash 4.3 percent，外加从第一天起低于 intrinsic 的 $45,000。
当三年来的首次加息把 20 percent down 从 Metro 桌面上拿走时，这笔 trade 就是 30 percent down，押在一套已经低于 OfferValue® 定价的全新 renovation 上。
本周法拍屋 Hot Foreclosure
5532 Westhaven Road, West Vancouver (Eagle Harbour) $2,565,000 · 5 bed, 4 bath, 4,930 sqft · Court ordered sale · Open house Sunday Nov 1
一套 4,930 sqft 的 Eagle Harbour 住宅，所在半岛三面临海。OfferRent® 给出的 fair market rent 为每月 $8,450。房产本身从来不是问题，价格才是。
业主在 February 2016 以 $3,125,000 买入。此后一直试图出售。Peak ask 是 May 2018 的 $3,888,000。接下来十年里，十四次 separate listings 在四家 brokerages 之间来去。每一次都以 terminated 或 expired 告终。
今天，October 29，卖家在一天内两次降价。上午从 $2,900,000 降到 $2,599,000。下午从 $2,599,000 降到 $2,565,000。然后 court 接管。
较 2018 peak 低了 $1,323,000。较高位跌 34 percent。十年、十四次 listings、四家 brokerages，直到 court 介入才卖出。
这就是 West Van 在 $4M 以上 2.3 years of supply 在现实中的样子。