本周三大要闻
Metro 刚录得金融危机以来最弱的 10 月
GVR 2026 年 10 月统计数据发布。Total sales 为 2,024，较 October 2025 下降 10.2 percent，并比 10-year seasonal average 低 22.5 percent。New listings 同比下降 11.6 percent 至 4,805（仍比 seasonal 高 1 percent）。Active listings 为 15,688，比 10-year seasonal average 高 24 percent。整体 sales-to-active ratio 为 13.4 percent。GVR 将低于 12 percent 视为持续下行压力的触发线。Detached 为 11.6 percent，已经低于该线；Attached 为 16.5 percent；Apartments 为 13.5 percent。
Composite benchmark 现在为 $1,068,600，同比下降 5.2 percent。Detached 下降 7.0 percent 至 $1,775,200；Attached 下降 5.5 percent 至 $1,006,500；Apartments 下降 5.9 percent 至 $673,400。Chief Economist Andrew Lis 称这个月 “suspenseful”，并说意外加息加上突然的省级选举，是让所有人原地冻结的两件事。10 月买家和卖家都退后了。他说，这一年一直是 “one step forward, one step back。”
Market impact： 此前关于 Metro apartment collapse 的判断，如今以 $1,068,600 的 composite benchmark 记录在案。连续三个月 month over month 价格下跌。Detached 在本轮周期首次低于 GVR 的 absorption floor。“还能低到哪” 的问题只会更响。
12 月加息概率：接近 coin flip
Bank of Canada 10 月 28 日声明留了口子：“There could be a need to increase the policy rate further.” 市场目前对 12 月 9 日决策中第二次 quarter-point hike 定价约 40 percent 概率。此前把 10 月 28 日加息视为 one off；一周后，市场把 12 月称为接近 coin flip。
在大银行把 10 月加息传导后，prime 已经是 4.70。如果 Bank 在 12 月再次行动，prime 会到 4.95。Variable rates 会随之移动；Fixed rates 在 10 月后已经 drifting，会被第二次推高。
Market impact： 观望中的买家刚刚得到一条 deadline。10 月 28 日前按 4.45 prime 写下的 pre approvals，锁定的是一个已经不存在的 rate。此后获得 pre approved 的人，有 120 day hold，会跨过 December 9。GVR 的 Andrew Lis 说，一些买家可能会进场使用 “rate holds that will soon be expiring.” December 的日历刚刚成为唯一重要的日历。
Apartment benchmark 刚跌破 $675K
Metro apartment benchmark 在 10 月录得 $673,400。这比 9 月的 $682,500 低 $9,100，即 1.3 percent 的月度跌幅和 5.9 percent 的 YoY 跌幅。上一次 Metro condos 在非 pandemic quarter 出现这么大的 one month drop 是在 2018 年。
此前标记的 Vancouver Downtown 数据（1,079 active、119 sold、11 percent absorption）是领先信号。更广泛的 Metro 数据刚刚确认了这一点。此前说正在崩塌的 segment，如今在六周内跌破两个 sentimental price floors：9 月的 $700K、10 月的 $675K。
Market impact： – For investors： OfferRent® 没有动，这意味着价格每跌一次，gross yield 的算式就改善一次。前文提到的两个 Investor Scoreboard picks 在 current benchmarks 下都更有吸引力，而不是更少。 – For owners： renewal at renewal 问题会叠加：一套 $750K 的 presale 将在 Q1 2027 交割，如今交割进入的 comp set 刚在一个月内下修 $9K。
投资者计分板 Investor’s Scoreboard
102 6380 Buswell Street, Richmond
前文提到正在崩塌的 segment——Metro apartments 同比下降 5.9 percent 至 $673,400——正是这个 pick 所在。这是 new benchmark 下的 fresh entry。
按 4.34 percent、20 percent down、25 year amortization 计算：$83,000 down，$1,808 P and I，估计 $425 strata，$104 tax。All in carry 约 $2,337。OfferRent® $2,400。Cash flow 每月正 $63。Year one principal paydown $7,572。在 committed $83,000 上，Net equity built $8,328。Cash on cash 10.0 percent，另加从第一天起 $36,000 under intrinsic。
上次成交是 November 2005，价格 $170,000。业主在这套 unit 里住了 21 年。173 days on market 说明他们终于准备好了。Apartment benchmark 刚在单月内下跌 $9,100。卖家正以 2024 年价格把资产交到你手上，已经比 OfferValue® 今天给出的 fair value 低 $36K。
本周法拍屋 Hot Foreclosure
Hot Foreclosure of the Week
位于 West Cambie 的 18 层、1,652 sqft、3 bed、3 bath sub-penthouse——Westbank 和 Concord 在 2022 到 2024 年间把该 Richmond submarket 打造成下一个 Metrotown。Asking $1,649,900，即 $998 per sqft。对一套全新的 Richmond tower 三房 unit 来说，这是三年前的价格。
前文提到的 10 月 GVR 数据已经说明 apartment market 的位置。Composite benchmark 为 $1,068,600。Apartment benchmark 为 $673,400，单月下跌 $9,100。这个 foreclosure 让 headline statistic 变得具体：一套 West Cambie 三房 sub-penthouse 被交到法院，因为已经没有人愿意支付 2022 pricing。
Three bedroom Richmond tower units 正是 Westbank 和 Concord 在 2022 到 2024 presale run 期间向 investors 和 family buyers 卖得最狠的 exact SKU。这几乎可以肯定是一套 presale，完成交割时进入的 comp set 已不再支持这个数字。
对准备出价的买家，这就是 trade：一套全新 three bed、three bath、top floor 的 Richmond tower，价格是市场会在 2028 年重新审视的水平，但你现在就能在 court order 下锁定，而且正好是在 apartment benchmark 跌破 $675K 的这一个月。